全国住房城乡建设工作会议开完，风向变了。有个数字可能很多人没注意到，但恰恰最要害：现房销售比例在2025年上半年已超过30%。

这不是远在天边的口号，而是已经发生在你身边市场的真实结构转变。超过三成的新房，已经是看得见、摸得着的现房。 而我们大多数人的思维，还停留在那个买期房、等交付、维权扯皮的旧剧本里。

很多人一听“现房销售”，第一反应是“那房价不得上天”？ 逻辑听起来很顺：开发商钱压得久了，成本高了，羊毛出在羊身上。 但这个想法忽略了一个更基本的事实：当一件商品连“能不能安全拿到手”都成问题时，讨论它的价格高低还有多大意义？ 烂尾楼的价格是零，甚至是负数——因为它意味着你掏空了六个钱包，背上了三十年贷款，换来的是一堆钢筋水泥的废墟和无限的糟心。 现房销售解决的，首先是这个“归零风险”。 它让房子回归商品的本来面目：一手交钱，一手交货。 你买辆车，总得看到实车、试驾一圈才付款吧？ 凭什么买一个人半辈子最大的开支，反而要像开盲盒？

所以，2026年“稳”楼市的第一步，不是什么高深莫测的金融工具，而是把交易的基础逻辑给掰正了。 会议里提“因城施策控增量、去库存、优供给”，你品品这个顺序。 控增量，就是别再拼命卖地盖新楼盘了，市面上房子够多了；去库存，是把那些已经建好但没卖掉的房子，以及在建但可能卖不动的房子想办法消化掉；最后才是优供给，盖点真正的好房子。 现房销售，就是“优供给”里最狠的一招。 它逼着开发商，想把房子卖出去，就先得把产品摆出来让大家评头论足。 图纸吹得天花乱坠没用了，样板间搞成“照骗”也没用了，一切以实物为准。 这对于那些习惯了高周转、快销售、用营销话术填补产品空洞的开发商来说，简直是降维打击。

融资方面，耐科装备当日融资买入182.93万元。当前融资余额4990.70万元，占流通市值的3.16%，融资余额低于近一年10%分位水平，处于低位。

会议里另一句话被很多人忽略了：“继续实行预售的，要规范预售资金监管”。 这说明什么？ 说明上头很清楚，不可能明天一早醒来，全国所有楼盘都变成现房销售。 这是一个漫长的切换过程，会有一个“双轨制”的过渡期。 但对于还想走预售这条老路的开发商，监管的笼子会扎得更紧。 你的预售资金，别想挪去拿新地、还旧债，必须老老实实放在监管账户里，专款用于本项目的建设。 这等于给期房也上了一道强度更高的保险。 所以，无论是现房还是期房，2026年的核心逻辑都是：最大限度保障购房人的钱，能转化成实实在在、安全交付的房子。

这对开发商意味着什么？ 意味着游戏的难度从“普通模式”直接跳到了“地狱模式”。 过去开发商玩的是金融游戏，核心能力是融钱、拿地、快速开盘回流现金，再融钱、再拿地，循环滚动。 房子本身好不好，反而成了次要的。 现房销售要求开发商先用自有资金把房子完全盖好，锚索这期间所有的土地成本、建安成本、财务成本都得自己扛着，销售回款周期被大幅拉长。 这对资金实力是极限压力测试。 能玩得转的，只剩下两类玩家：一类是财务稳健的央企、国企，另一类是产品力极强、口碑极好、即使卖现房也有人排队抢的少数民营房企。 一大批中间层次的、高杠杆的开发商，会加速退出牌桌。 这不是预测，这是正在发生的行业大洗牌。

那么，现房销售全面推开，房子会变得更贵吗？ 这是一个复杂的算术题。 从开发商成本端算，资金成本确实大幅增加了，有涨价压力。 但从市场供需端看，情况完全不同。 首先，能扛住现房销售压力的开发商数量变少了，新增楼盘的供应速度会慢下来。 其次，也是更关键的，消费者的信心和购买意愿会变化。 当“烂尾”这个最大心病被移除后，很多原本持币观望的刚性需求和改善需求，可能会敢于出手了。 他们买的是一份“确定性”。 这笔账怎么算？ 可能在不同城市、不同板块会有完全不同的答案。 在供应过剩、人口流出城市，现房可能只是提供了一个“安全垫”，价格还是由大供需决定；在需求坚实的一二线核心城市，现房的稀缺性和安全感，可能会支撑甚至小幅推升优质楼盘的价格。 但这其中的差异，恰恰就是“因城施策”要干的事。

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会议里还有一个非常关键的判断：“要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。 ”这句话信息量巨大。 它承认了，房地产市场的交易主体正在从新房转向二手房。 当新房因为现房销售而变得“慢下来”、“少而精”的时候，庞大的二手房市场就成了满足居住需求的绝对主力。 这会导致一个有趣的现象：新房和二手房，不再是简单的替代关系，而是形成更清晰的价格和产品梯度。 未来的新房，可能更多扮演“标杆”和“天花板”的角色，定位高端改善，用实景现房来证明其溢价；而二手房市场则承担起流通主体和居住托底的功能。 政策“稳楼市”，也必须同时稳住二手房市场的预期和流动性，比如在交易税费、贷款支持上，可能会有更多动作。

对于普通购房者来说，2026年的市场规则变得简单了一些，也复杂了一些。 简单在于，选择的安全边界更清晰了：能买现房（或准现房），就别碰期房；如果非要买期房，就死死盯住它是不是在融资“白名单”里，预售资金监管是不是透明。 复杂在于，市场的分化会加剧，你需要更专业的眼光去判断地段、产品力和开发商的实力。 以前那种“闭眼买，躺着赚”的时代彻底结束了，未来是“睁大眼，仔细挑”的时代。 房子的投资属性在淡化，居住属性在回归。 你买的首先是一个能安心住进去的家，然后才考虑它其他的价值。

最后留一个值得琢磨的话题：当现房销售成为主流潜江预应力钢绞线厂，房子的“金融产品”属性被大幅削弱后，整个社会的财富储存和抵押逻辑会发生什么变化？ 那些严重依赖土地财政和房地产抵押循环的地方经济和金融体系，又该如何平滑地转向新的模式？ 这场变革，远不止于买房卖房那么简单。 你觉得，我们准备好了吗？ 评论区聊聊你的看法。