80后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究18年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。
昨天，洮姐去银行转存到期存款。
发现存款利率又在下降了：
三年期大额存单，上次存还是2.25%，现在直接跌到1.5%。
“存款利息越来越少，房贷利率应该也降了吧？”洮姐拉住大堂经理追问。
得到的回答让她凉了半截：12月最新LPR（贷款市场报价利率）公布，纹丝不动：
1年期还是3.0%，5年期以上依旧是3.5%。
相信我们许多人都盼了一整年的房贷降息，现在又泡汤了？！
手机号码：13302071130当然，央行虽按下“暂停键”，却有两类人的房贷，已确定要降了！
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中美息差：存款降不停，房贷却不动
相信我们看到央行12月的公告一出来，不少人炸了锅：
今年老美都降了3次息，累计降了0.75%，咱们的房贷利率咋就“沉默不语”了？
我们对比近两年数据：
2024年5年期LPR还降了3次，总共降了0.6%，大家都以为2025年会继续降。
可现实是，今年全年只降了1次，才降0.1%，剩下的月份全是“按兵不动”。
现在1年期LPR3.0%、5年期以上3.5%的水平，看着不高，但对比今年存款利率的“跌跌不休”，就格外刺眼。
洮姐存的大额存单相对3年前降了0.75%，不少银行的活期存款利率都跌到0.2%以下了。
更让人想不通的是，中美息差一直在缩小，按理说我们有降息空间。
可为啥央行偏偏“按兵不动”？
这背后，藏着三个不敢轻易降息的苦衷。
2
利率不是不想降，是真的“降不起”
我们回答上面的问题：
为什么不敢降房贷利率？
第一个，利率已经跌到近30多年的新低了。
老一辈都记得，以前存款利率高得吓人，比如上世纪90年代，银行3年期人民币存款基准利率大多在7%以上，高峰时甚至达到12.24%，房贷利率更是超过10.98%。
而现在不管是存款还是贷款利率，都已经是历史最低水平，再降就要触碰底线了。
第二个，银行的存贷息差持续下跌。
我们都知道，银行靠存贷款利息差赚钱。
但现在，这个存贷“差价”已经跌到历史最低。
国家金融监管总局数据显示，今年三季度末商业银行净息差只有1.42%。
要是再降房贷利率，要么银行亏本做生意，要么继续降存款利率——
可存款利率再降，像洮姐这样的存款人利益就更受损害，两难！
第三个，经济复苏还很脆弱，不敢过度放水。
大家都看到来，现在经济还在探底，上面担心要是再降息，大量资金可能又冲进楼市、股市炒泡沫，反而打乱复苏节奏。
所以从这个月的经济工作会议来看，政策要的是“稳”，不是“急”，只能在刺激经济和防范风险之间找平衡。
3
这两类人的房贷，元旦后自动降
当然，我们也要看到：
虽然整体LPR没动，但有两类人已经拿到“降息红包”，而且是自动生效，不用跑银行！
第一类：2025年5月8日前办了公积金贷款的人。
根据央行通知，这类存量公积金贷款，从2026年1月1日起自动下调利率，钢绞线厂家从原来的2.85%降到2.6%。
别小看这0.25%的降幅，住房公积金管理中心给贷款人算过一笔账：贷款100万、30年期，月供能少132元，总利息能省近4.8万元，相当于多拿了一笔年终奖金！
北京、上海、广州等城市都明确按这个政策执行，不用自己申请，系统自动调整。
第二类：商贷合同里“重新定价日”选在1月1日的人。
之前我们文章分析过，翻出你的贷款合同，要是这一条写的是“每年1月1日”，元旦当天就会自动挂钩最新的3.5% LPR重新计算。
比如你之前是按3.9%的利率还贷，这次重新定价后，利率直接降到3.5%加点，月供能少一大截。
4
2026年展望：房贷利率，大概率还要降
这里，我们再说下对房贷利率的判断：
今年没降够的，2026年大概率能补上！
这不是空想，是有实打实的依据：
首先，美国还会继续降息。
专家预测，2026年美联储可能再降0.5个百分点，中美息差会进一步缩小，我们的降息空间就更大了。
其次，我们的利率还有下降空间。
对比国际，日本住房贷款利率长期在1%-2%徘徊，咱们3.5%的LPR还有差距；
最重要的是，中央经济工作会议已经定调，要“灵活运用降准降息等政策工具”，这就说明降息工具已经放进了2026年的工具箱，该用的时候一定会用。
我们分析，明年房贷利率可能再降0.2-0.35个百分点。
5
降息在路上，要先稳住
央行12月的“按兵不动”，不是拒绝降息，而是稳扎稳打。
对于还在还贷的人来说，先看看自己是不是那两类“幸运儿”，要是的话，元旦后就能少还钱；
不是也别着急，2026年的降息曙光已经看得见。
这段时间，别乱折腾！
像洮姐那样，好好打理自己的存款，找安全稳健的理财方式；
还没买房的，别着急下手，市场是买方市场，有时间挑挑拣拣；
在还贷的，别被焦虑裹挟，现金流才是生命线，别为了提前还款掏空积蓄。
房贷降息不是一句空话，它正在路上，只是来得慢一点、稳一点。
对于我们普通人来说，
在降息真正落地前，握紧现金、稳住心态，比什么都重要。
对此，你怎么看呢？打在留言区！
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