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圳外洋大厦。黄指南/摄
本报记者 张蓓 黄指南 圳报谈
中海底盘依然壮健，但底盘之下，增长考题本溪钢绞线远比名义数据复杂。
8月26日，外洋发展（00688.HK，下称“中海”）暴露2026年度中期事迹并举行事迹交流会。在房地产行业仍处度养息、多量房企范畴捏续削弱的大布景下，这头部央企交出了份充满张力的分化成绩单。
2026年中期，中海约销售额同比增长11.8，营业收入逆势大涨17.3至976亿元；但归母净利润同比下滑18.2至70.3亿元，毛利率额外收窄至16.1。
针对中期筹办发扬，中海面对《中原时报》记者称：“（公司）权利销售范畴位居全行业，且为唯实现销售双位数增长的TOP10发展商。”
在行业度养息的五个年头，“慎重”如中海亦难善其身。范畴与利润的背离、账面现款与筹办造才气的温差，组成了这头部房企此刻真实的基本面。
增长考题
行业养息的寒意，正在从中斗室企向头部阵营推广，范畴增长自己已属稀缺。
据中期事迹公告暴露，2026年上半年中海实现营业收入976亿元，同比增长17.3；系列公司约销售额达1343.5亿元，同比飞腾11.8。
据参会投资者向本报记者转述，中海管理层在交流会上强调，这成绩收成于持久聚焦中枢城市的计谋布局，期内香港及北上广五个城市销售额占比达68.6，北京、圳单城销售额均打破200亿元。
但范畴增长并未同步转变为利润增长。期内，中海鼓舞应占溢利为70.3亿元，同比下跌18.2；每股基本盈利0.64元，较上年同期的0.79元额外下滑。
据本报记者不雅察，增收不增利的中枢原因，在于盈利空间的捏续收窄与税费的大幅飞腾。财报知晓，中海上半年毛利率为16.1，较上年同期额外下滑，较三年前的位已累计收窄近6个百分点。
税费端的变化额外挤压了利润空间。财报附注知晓，期内其地皮升值税计提额达13.39亿元，而上年同期仅为2.61亿元，同比增幅过400。这主要源于期内毛利表情集中结转，地皮升值税实行累进税率，中枢城市升值表情占比擢升径直了当期税负。重叠企业所得税的增长，期内所得税用度总数达43.5亿元，同比增长25.4，远营收增速。
“中海的增收不增利并非个体筹办问题，而是行业盈利逻辑重构的集中体现。”港股地产行业分析师向本报记者额外解读谈，在行业下行周期，头部房企为保管商场份额和结转范畴，渊博濒临地价表情结转、售价端让利的双重挤压，毛利期间如故斥逐。即即是资源天赋的头部央企，也法善其身。
值得可贵的是，中海中枢溢利（剔除汇兑损益和投资物业重估）为79.3亿元本溪钢绞线，同比降幅为9.7，小于归母净利润的跌幅。这意味着，投资物业公允价值变动收益的减少，也对当期利润变成了额外拖累。在金钱估值举座承压的布景下，这部分非平淡收益的削弱，额外放大了盈利端的压力。
淌若说利润端的承压是行业周期的共后果，那么账面层面的“安全垫”则是中海差别于同业的中枢标签。但拆解其金钱欠债表与现款流结构不难发现，在慎重的账面见识之下，筹办造的真实动能与增长的可捏续，锚索仍藏着待解的考题。
造隐忧
从账面见识来看，中海的财务安全角落仍在行业中处于先区间。
物化6月末，中海金钱欠债率为51.6，净假贷比率仅27.2，均处于行业低区间；平均融资本钱为2.76，不绝保捏行业先水平；捏有银行进款及现款达1211亿元，占总金钱的13.7。
中海面向本报记者默示，公司是行业唯得到两评机构授予A-评的内房上市公司，财务安全慎重。
“尽管房地产商场仍在养息，但咱们保捏年头提议的‘三大驱能源’有关判断不变。宏不雅经济稳增长、政策支捏与供需辩论化，正在捏续夯实商场止跌回稳的基础；本集团攻守兼备的内生发展韧，亦执意了捏续慎重质地发展的信心。”中海董事局主席颜开国续称，异日内生发展落脚于三个“新动能”：线城市质金钱升值的动能、二线城市结构机遇终了的动能、存量交易金钱价值开释的动能。
他提议“十五五”技术，中海将实际“双驱生态”的计谋业务结构，注不动产开拓运营主航谈，强化住宅开拓与筹办业务双轮开动，作念高下贱生态型业务，自如擢升房地产行业者地位，争创天下企业。
但慎重账面的背后，债务端的削弱趋势相似赫然。期内中海境表里融资计84.4亿元，而提早或到期偿还债务达175.1亿元，净偿还债务90.7亿元，总有息欠债范畴较年头减少101.5亿元。
这意味着，其现款储备的积蓄，并非主要来自筹办端的新增造，很猛流程上依赖于债务结构的化与融资本钱的势——即用低的本钱滚动债务，同期主动压降债务总范畴。
筹办现款流层面，期内实现筹办现款净流入285.2亿元，看似发扬慎重，但结金钱欠债表来看，这现款流多来自存量表情的集中结转，而非新增销售的回款扶植。
中期数据还知晓，其期末物业过火他存货余额较年头减少约493亿元，对应表情委用结转带来的现款回笼；而预售楼款余额较年头减少231.2亿元，从1250.3亿元降至1019.1亿元，预示着后续可结转的销售储备正在破费，异日筹办现款流的增长动能存疑。
穿越多轮地产周期，中海长久以慎重著称。在本轮行业度养息中，其凭借中枢城市布局与融资本钱势，实现了范畴的逆势增长，守住了行业头部地位。但增长的代价是盈利空间的捏续收窄，安全的背后是债务削弱与存量破费。
关于中海而言，若何落地管理层提议的三大新动能与“双驱生态”计谋，如安在范畴、利润、安全三者之间找到新的均衡，如安在周期底部真实激活内生造才气，将是穿越本轮周期之后，长期的增长考题。
牵涉剪辑：张蓓 主编：张豫宁
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